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Archive for the ‘Contrattualistica, normativa’ Category

Sempre più centrale il ruolo dell’agente immobiliare nella filiera del “real estate”

20 feb

Con gli ultimi provvedimenti legislativi si rafforza il ruolo dell’agente immobiliare, come player centrale per il rilancio del comparto del real estate in Italia.
E’ quanto è emerso dai lavori del Consiglio Nazionale Fiaip che si è svolto qualche giorno fa a Roma.

Il Presidente Nazionale Fiaip Paolo Righi intervenendo ai lavori del Consiglio Nazionale ha sottolineato come “Il ruolo dell’agente immobiliare è centrale per la ripresa delle compravendite immobiliari in quanto sulla categoria si concentrano gli interessi di tutte le parti in causa che compongono il comparto immobiliare: famiglie, istituti bancari e costruttori. La scommessa per l’agente immobiliare – continua il presidente Righi – è quella di fare incontrare esigenze che in questo momento sembrano spesso lontane e divergenti vista la situazione economica e l’effetto depressivo che si riscontra su compravendite e su locazioni”

Con le ultime novità legislative per gli agenti immobiliari si mantengono però saldi i principi ed i requisiti fondamentali per l’accesso alla professione contenuti nella legge 39/89 e si rafforza il ruolo dell’agente immobiliare all’interno della filiera.

Per valorizzare ancora più la figura dell’agente e rilanciare il mercato immobiliare è stata inoltre stabilito all’unanimità nel Consiglio Nazionale di Fiaip di rafforzare la “Consulta Interassociativa Nazionale dell’Intermediazione” insieme a Fimaa ed Anama, vista l’opportunità di azioni comuni che potrebbero aumentare la presenza congiunta delle associazioni di categoria del comparto su più tavoli istituzionali, al fine di valorizzare al meglio il ruolo dell’intermediazione all’interno della filiera del real estate.

Per Fiaip, ancora oggi, sono molte le misure di fiscalità immobiliare che potrebbero essere messe in atto dal Governo per rilanciare lo sviluppo del mercato immobiliare e una conseguente crescita degli investimenti in un settore, che ancora oggi, è penalizzato da una mancanza di certezza normativa.

 
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L’IMU e i suoi risvolti per le locazioni

06 feb

 

Il decreto legislativo relativo al federalismo fiscale municipale (n. 23/2011) stabiliva che l’aliquota dell’Imu, prevista
in via generale nella misura dello 7,6 per mille, fosse ridotta alla metà (3,8 per mille) per gli immobili locati.
Viceversa, con la disciplina dell’Imu sperimentale varata dal Governo in carica, è stata demandata ai Comuni
la scelta se stabilire una aliquota differenziata per tali immobili, con possibilità di scendere fino al 4 per mille.

Ma si tratta di una scelta che ben difficilmente verrà assunta, a causa della norma che prevede l’attribuzione
allo Stato, in ogni caso, della metà del gettito determinato dall’applicazione dell’aliquota generale.
Tale impostazione ha determinato una situazione di caduta dei contratti di locazione. In attesa che i Comuni fissino l’aliquota dell’Imu, i proprietari sono in una situazione di piena incertezza, non conoscendo il livello di fiscalità che verrà stabilito. Con riflessi particolarmente gravi sulle locazioni a canone calmierato dagli Accordi tra organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.

Nei Comuni in cui l’aliquota è già stata decisa, poi, all’incertezza si è sostituita la certezza di una tassazione elevata, con la fissazione di aliquote superiori a quella prevista in via generale. A Parma, addirittura, è stato stabilito che si applicherà l’aliquota del 10,6 per mille per tutti gli immobili locati; ciò che determinerà aumenti di imposizione che in alcuni casi giungeranno all’800 per cento.

La Confedilizia è intervenuta segnalando gli aspetti – anche sociali – della questione, che richiede immediati interventi legislativi. In particolare, il ripristino dell’iniziale previsione di un’aliquota determinata per gli immobili locati così come si è fatto per la prima casa: ciò che avrebbe, per i contratti a canone calmierato di tutta Italia, un costo ridotto, pari a poco più di 200 milioni di euro, suddiviso al 50% fra Comuni interessati e Stato.

In mancanza, i gravi problemi sopra evidenziati possono essere parzialmente alleviati dando respiro al mercato
delle locazioni e cioè consentendo la stipula controllata di contratti flessibili (a misura delle esigenze delle parti) ed
assicurando il rilascio dell’immobile al momento pattiziamente determinato.

 
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FIAIP dice no alla riforma del catasto “a fini espropriativi”

23 gen

 

“Il catasto serve a tassare le rendite e non la proprietà dei beni immobiliari” dichiara Paolo Righi, Presidente Nazionale della Fiaip, in una nota… “e nella legge delega inoltre, non si trova traccia di un eventuale abbassamento delle aliquote, da applicarsi dopo la riforma“.

Nell’esprimere tutta la sua preoccupazione sull’annunciata riforma del Catasto la Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) ribadisce che non si può usare il patrimonio immobiliare degli Italiani come se si trattasse di un Bancomat a cui ogni Governo accede, anziché riformare il fisco e abbassare le spese della pubblica amministrazione.

Fiaip – continua la nota – è favorevole esclusivamente a quella parte di riforma che introduce il metro quadro invece dei vani, e ad una migliore classificazione delle aree in cui gli immobili sono allocati.

La riforma prevede tempi di attuazione molto lunghi, la speranza è che il Governo voglia concertare, con le categorie interessate, ogni aspetto della riforma.

“La proprietà immobiliare è l’unica forma di tutela che i cittadini Italiani hanno per mettere al sicuro i loro risparmi. ll Governo – dichiara ancora il Presidente Nazionale Fiaip, Paolo Righi – non commetta l’errore di disincentivare l’acquisto di beni immobili, con l’introduzione surrettizia di tassazioni patrimoniali.
Così facendo si corre il rischio di togliere ai cittadini e alle famiglie anche l’ultimo baluardo di tranquillità sociale.”

 
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Classe energetica: un aggiornamento

16 gen

 

Sono due le settimane dall’entrata in vigore dell’obbligo di inserire la classe energetica in tutti gli annunci immobiliari.

Quali le conseguenze? Al di là delle “proteste” più o meno velate degli agenti immobiliari giova segnalare che l’adesione alla nuova norma riguarderebbe solo circa il 7% dell’intero panorama immobiliare italiano: situazione diversa a Nord e Sud, nel Mezzogiorno la percentuale media supera di poco l’1%, molto meglio in località come Bolzano, quasi 24%, Trento (21%) e Torino (circa 8%).

La classe energetica influenza i prezzi, o così sembra: un bilocale di 65 metri quadri in zona semicentrale, se di classe A costa rispetto alla classe C il 29,18% in più a Firenze, il 21,68% in più a Roma, il 18,21% in più a Milano e il 17,50% in più a Torino. Per la stessa tipologia d’immobile, la variazione di prezzo tra una classe C e una classe G è del 14,75% a Torino, dell’11,80% a Milano, del 7,79% a Roma e del 4,45% a Firenze.

Meno forti le sperequazioni se in gioco c’è un alloggio di metratura più ampia.

 
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Indice di Prestazione Energetica: ora obbligatorio su tutti gli annunci immobiliari

10 gen

Dal primo gennaio 2012 su tutti gli annunci pubblicitari immobiliari (carta, internet, TV, etc..) dovrà comparire una nuova indicazione, che integrerà quelle classiche e standard di metratura, posizione, esposizione: si tratta dell’indice di Prestazione Energetica.

Se fino ad oggi siamo stati abituati a valutarne il prezzo in funzione di parametri come la superficie, la posizione, le finiture adesso entrerà in gioco anche il consumo energetico della casa. Il Dlgs 28/2011 recante ‘attuazione della direttiva 2009/28/CE sulla promozione dell’uso dell’energia da fonti rinnovabili’, determinerà un vero e proprio cambio di paradigma per il panorama edilizio nostrano.

Come stiamo vivendo questo cambio? Sicuramente – sentendo la viva voce di colleghi “dalla strada” – non sono state poche le problematiche. Prima di tutto, il poco tempo a disposizione. Poi, la mancanza di informazioni (così si dice) certe in merito, tanto che anche consulenti di grido non avevano le idee chiarissime.

Citiamo anche la mancanza di materiali e documentazione, spesso per demeriti dei proprietari, spesso per mancanze nostre. In ogni caso, camminando per le strade e navvigando il web, noto che gli annunci immobiliari sono stati adeguatemente aggiornati e la percentuale di “adesione” alla nuova normativa sembra altissima.

Sicuramente un’opportunità in più per venditori ed acquirenti. Ma come la pensano gli agenti immobiliari? Scatenatevi, scriveteci…parliamone!

[immagine da Rinnovabili.it]

 
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Rogito con certificato energetico: normativa e prassi

07 dic

Rogito con certificato energetico: senza attestato la compravendita di un immobile è nulla.

Il decreto legislativo che attua la direttiva 2009/28/CE in tema di promozione dell’uso di energia derivante da fonti rinnovabili varato dal Consiglio dei ministri prevede (all’articolo 11) una modifica dell’articolo 6 del decreto legislativo 192/2005 e cioè della norma che impone l’obbligo di “dotare” gli edifici oggetto di compravendita dell’attestato di certificazione energetica, ovvero dell’Ace.

Gli immobili nuovi devono, quindi, obbligatoriamente avere l’Ace, ma la normativa statale attualmente in vigore si applica anche alle unità immobiliari esistenti, che devono essere dotate anch’esse del certificato energetico. Secondo la nuova disciplina, infatti, nei contratti di compravendita di edifici è inserita una clausola con la quale l’acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici; nei contratti di locazione va inserita analoga dichiarazione del conduttore, ma solo se l’unità immobiliare è già di per sé dotata dell’Ace (ad esempio, per essere edificio di nuova costruzione oppure oggetto di recente compravendita); a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita degli edifici o di loro porzioni devono riportare l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica.

In altri termini, se la precedente normativa poneva l’obbligo di dotare di Ace un fabbricato nuovo, oggi la nuova norma impone il nuovo obbligo per l’acquirente di attestare la ricezione della documentazione energetica, quindi l’acquirente non può comprare se manca nel rogito l’attestato di certificazione energetica. Non ci sono deroghe

 
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Normative: rinuncia agevolazioni prima casa

14 nov

Nessuna sanzione se la rinuncia dipende dall’impossibilità di trasferire la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile nei 18 mesi successivi all’acquisto.

Le disposizioni in materia di agevolazione “prima casa”, di cui al Dpr 131/1986 (Tur), non prevedono la possibilità di rinunciare volontariamente al beneficio. L’agevolazione, infatti, si ha solo se il soggetto nella dichiarazione resa nell’atto notarile fa presente di possedere tutti i requisiti prescritti dalla nota II- bis) all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Tur, ovvero di non possedere un’altra casa di abitazione, di poter fruire dell’agevolazione e di avere la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile.

Ora è possibile, invece, revocare a determinate condizioni la dichiarazione resa nell’atto notarile dal contribuente con cui lo stesso si obbliga a trasferire la residenza nel termine di 18 mesi dalla stipula dell’atto, in quanto tale dichiarazione non riguarda la sussistenza delle condizioni necessarie per fruire dei benefici. Così ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 105/E del 31 ottobre.

Quindi, affinché venga riconosciuta la possibilità di revocare la dichiarazione d’intenti relativa al trasferimento di residenza, bisognerà distinguere se sia decorso il termine di 18 mesi previsto per il trasferimento della residenza oppure se il contribuente sia ancora nei termini per procedere al trasferimento della stessa. Infatti, l’agevolazione decade solo qualora, decorsi i 18 mesi, il contribuente non abbia proceduto al cambio di residenza.

Nel caso in cui, invece, sia ancora pendente il termine per il trasferimento della residenza e l’acquirente non possa trasferire la residenza (anche per motivi personali), può revocare la dichiarazione d’intenti formulata precedentemente nell’atto di acquisto, trovandosi ancora nei termini per adempiere agli impegni assunti. Pertanto, dovrà presentare un’apposita istanza all’ufficio territoriale presso il quale è stato registrato l’atto, chiedendo la riliquidazione dell’imposta. L’ufficio, preso atto della richiesta del contribuente, notificherà avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e gli interessi calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto di compravendita. In tal modo, al contribuente non verrà applicata la sanzione pari al 30%, non configurandosi alcuna decadenza.

 
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