Assoimmobiliare traccia una storia recente del mercato immobiliare in Italia. Da leggere per capire (meglio) e agire (di più)…
Il sottodimensionamento dell’investimento estero è dovuto a fattori strutturali dell’economia e del mercato immobiliare italiano, ma anche ad una percezione distorta delle reali condizioni di redditività dell’investimento immobiliare. Dall’analisi comparata del profilo rischio/rendimento degli investimenti immobiliari effettuata su base decennale emerge, infatti che, considerando il rischio, il rendimento storicamente conseguito in Italia è più che competitivo, venendo quindi a collocarsi nelle prime posizioni in Europa.
La storia dell’investimento immobiliare in Italia, mostra infatti che, anche nei momenti di difficoltà macroeconomica, la variabilità dei valori degli immobili è nettamente più contenuta che altrove.
La regola dell’ultimo cinquantennio – il periodo più lungo sul quale sono disponibili dati in serie storica – è che i prezzi salgono costantemente, con poche eccezioni, recuperando l’inflazione con l’aggiunta di uno spread compreso in una forchetta fra l’uno ed il due per cento.
Naturalmente, non è pensabile una rigidità assoluta dei prezzi degli immobili nelle crisi, ma i dati strutturali caratteristici dell’economia italiana accennati precedentemente spiegano bene le ragioni della loro “tenuta”.
Guardando alle prospettive che, pur nell’incertezza sistemica attuale, caratterizzano il quadro complessivo, si deve ritenere che anche molte delle forze tradizionali che hanno sostenuto la domanda di immobili continueranno ad agire, mentre altre, nuove, entreranno in gioco.
La componente demografica della domanda di case continuerà ad agire sia perché la popolazione italiana, grazie principalmente ai flussi migratori, è tornata a crescere, sia perché continueranno ad aumentare i nuclei familiari a causa della diminuzione del numero medio dei loro componenti. Peraltro, le peculiarità della dotazione attuale di abitazioni sono quelle di uno stock in larga parte obsoleto e bisognoso, come anche nella parte non residenziale del mercato immobiliare, di investimenti in manutenzione, adeguamenti e riqualificazioni, anche alla scala urbana, con necessità di rigenerazione di quartieri invecchiati ed aree industriali e di servizi dismesse o sottoutilizzate.
La debolezza macroeconomica odierna, riassumibile con tassi di variazione del PIL prossimi allo zero, non deve far dimenticare che in Italia, come e più che altrove, i differenziali territoriali e settoriali sono sovente accentuati così che, anche in un contesto come quello attuale, gli investitori possono esplorare e scoprire bacini di domanda e opportunità importanti in territori e settori che crescono.
A breve, quindi, le politiche pubbliche, da un lato, non potranno evitare di cercare di ridare fiato all’economia attraverso la leva immobiliare e delle costruzioni – una leva, a differenza di altre, a disposizione dei governi nazionali, che agisce in Italia su circa il 15% del PIL ed in misura ben superiore attraverso l’attivazione di indotto che può generare – , dall’altro, saranno necessariamente orientate verso la vendita e la valorizzazione degli immobili pubblici.
E’ un quadro, questo, che apre lo scenario a potenzialità di business importanti anche a breve termine.
Pur se le risorse finanziarie che il settore pubblico potrà mettere in campo saranno molto limitate, saranno invece in crescita tutte le iniziative di finanziamento misto pubblico-privato attraverso strumenti di finanza di progetto.
I singoli temi all’ordine del giorno che accompagneranno le delineate tendenze sono ben noti nella comunità immobiliare e qui possiamo solamente accennarli. Essi vanno dalla qualità al risparmio energetico, dalla gestione professionale allo space planning, dalla domotica alla mobilità, dal social housing ai progetti complessi d’area, dai nuovi prodotti dell’hotellerie a quelli commerciali, ecc..
Per gli investitori immobiliari italiani e stranieri si aprono così nuovi o innovati spazi di ricerca di opportunità generate, come sovente è accaduto, proprio dagli stimoli e dalle necessità che i cambiamenti innescati dalla crisi delle economie più consolidate proporranno.
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